¿Qué son y cómo funcionan las cláusulas suelo?

Para explicar de una forma sencilla lo que son las “Cláusulas Suelo”, relacionadas con las operaciones hipotecarias y cuáles son sus , lo mejor es acudir al sabio refranero: “Nadie da duros a peseta”.

Algunas entidades bancarias y antiguas cajas, hoy todos , inmersos en plena guerra del floreciente hipotecario, a variable, deciden en 2009 bajar, claramente por debajo de la media del mercado, el que ofrecían en sus ; pero para curarse en salud, incluyen una cláusula, llamada , que fija un interés mínimo para ese .

Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable van normalmente referenciados, a un diferencial más un índice llamado , o simplemente al propio EURIBOR, cuyo cambia diariamente. Lo que hace la cláusula suelo es fijar el tipo de interés mínimo que nos van a cobrar, por nuestra ; independientemente de que el EURIBOR se sitúe por debajo. Es decir, nuestro a tipo de interés variable se convierte, así, en tipo fijo cuando el EURIBOR se sitúa por debajo del indicado en la cláusula suelo.

Veamos un ejemplo: Contratamos un préstamo hipotecario con un tipo de interés de 1 más el euribor, que vamos a suponer cotiza al 4%. Por lo que empezamos pagando el 5%. Pero nuestro préstamo incluye una cláusula suelo del 3,5%. Si el euribor baja su y se sitúa en el 0,75, la aplicaría la cláusula suelo y nos cobraría el 3,5% y no el resultado de sumar el euribor de 0,75 + 1 punto = 1,75%. Es decir, justo el doble.

En enero de 2009 el interés medio en el que los bancos y cajas concedían sus operaciones hipotecarias era del 4,983%, y el EURIBOR estaba al 2,622%. Para algunos bancos y cajas, una agresiva forma de bajar estos tipos y hacer más atractivos sus préstamos hipotecarios, fue la de incluir una cláusula suelo, que determinaba el interés mínimo a pagar a la entidad que nos había concedido el préstamo. Los clientes, buscando el interés más bajo, firmaban préstamos hipotecarios que incluían la famosa cláusula suelo, sin entender muy bien lo que estaban firmando. “Nadie da duros a peseta”.

Dependiendo de la normativa del país, las condiciones del y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o, nula. En España las cláusulas suelo son ilegales. Se declaró su nulidad y carácter abusivo por sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de mayo de 2013 si bien limitaba la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la sentencia.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la dictaminó, en sentencia inapelable de 21 de diciembre de 2018, en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo, por lo que los bancos y cajas de están obligados a devolver todo el cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la firma de la inmobiliaria para la de vivienda.

* Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2018: retroactividad total

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó, resolviendo una serie de cuestiones prejudiciales,  en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de la cláusulas suelos, en contra de lo dictaminado en su día por el Tribunal Supremo español, por lo que los bancos y cajas de ahorro están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la ”.

A su vez, esta sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha hecho que el Gobierno de España aprobara en Consejo de Ministros el , que a continuación reproducimos:

* Real Decreto sobre cláusulas suelo

Según el decreto los bancos tendrán tres meses para llegar a un acuerdo con los afectados y resolver así las reclamaciones. El afectado deberá dirigir la reclamación al banco que deberá remitirle un cálculo de la cantidad a devolver con los intereses -o las razones por las que considera que no hay devolución-. Si el afectado está de acuerdo el banco realizará la devolución del efectivo en un plazo máximo de tres meses -u otro acuerdo con el hipotecado relativo a las condiciones de la hipoteca- pero si el afectado por las cláusulas abusivas no está de acuerdo puede ir a la vía judicial de manera individual o colectiva, a través de las asociaciones de consumidores o los despachos de abogados”.

En un plazo de tres meses, las propias entidades tendrán que informar a sus clientes afectados, reconocer que la cláusula suelo fue abusiva o poco transparente y pactar con ellos la cantidad a devolver. En caso de no haber acuerdo, los clientes tendrán que recurrir a los tribunales. Si el juez dictamina una cantidad mayor, el banco correrá con las costas. Y al revés.

Además, la medida incluye a un tercer protagonista: Hacienda. El dinero que recuperen los afectados, por la vía extrajudicial o litigando, estará exento de tributar por . Pero sí deberán regularizar los que se dedujeron en su día, aunque eso sí, sin recargo.

Los bancos afectados por las cláusulas suelo, no todos las aplicaron, están interesados en evitar gastos judiciales y engorrosas negociaciones con los clientes. Los primeros que han movido ficha en este sentido han sido Bankia, con más de 60.000 clientes afectados y el Banco Mare Nostrum (BMN), ambas entidades aún están controladas por el Estado, desde su financiero y a partir del 3 de febrero los clientes podrán acudir a sus oficinas para reclamar el del dinero que el banco determine. Si se está de acuerdo con la , se podrá escoger entre un en efectivo en cuenta, o la posibilidad de destinar el a amortizar una parte del préstamo hipotecario.

Banco Sabadell, inicialmente tiene previsto negociar caso por caso, ya que parece insistir en la legalidad de la cláusula suelo (¡). Quedan por manifestarse entidades de la importancia del BBVA, Caixa Bank y Popular. No en todos los casos el reintegro será generalizado a los clientes, y es de suponer que en el caso de o de clientes, en los que se pueda demostrar una cultura financiera suficiente, como para saber lo que firmaban, el asunto acabe en los tribunales.

Otros asuntos relacionados que pueden ser de interés, son:

* El EURIBOR
Entendemos por eurbor (European Interbank Offered Rate), el índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del .

Nació de la mano del euro, la única de la UE, y entró en vigor el 30 de diciembre de 1998. Sustituye al MIBOR y se convierte en el tipo de referencia oficial del mercado hipotecario.

Los picos máximos del EURIBOR interanual se alcanzaron en 1994 (6,6%), 2000 (5,2%) y en 2008 (5,5%). Desde entonces se ha reducido significativamente hasta alcanzar valores negativos como el de hoy mismo -0,094% (30.01.2017).

Como curiosidad diremos que para “compensar” la cláusula suelo, se incluía también la llamada “cláusula techo”, que señalaba, en este caso, el tipo máximo que la entidad financiera nos cobraría, si el EURIBOR superaba ese techo. Lo cierto es que el tipo medio de las cláusulas techo se situaba en el 12%, llegando en algunos casos hasta el 15%. Esto supone un desequilibrio difícil de entender por su enorme desproporción, máxime si tenemos en cuenta que en la historia del EURIBOR su tipo máximo se alcanzó en 1994 y fue del 6,6%. La conclusión es que el cliente siempre va a tener que soportar el perjuicio económico de la cláusula suelo y nunca se va a beneficiar de las ventajas de su cláusula techo.

* La “cláusula cero” releva a la “cláusula suelo” en las hipotecas

La banca incluye en los contratos hipotecarios la renuncia del cliente a cobrar por el préstamo ante el interés negativo del EURIBOR, al tiempo que, tras la presión de los y los tribunales, cambia los mínimos por tipos fijos.

La cláusula cero ha relevado a las cláusulas suelo en los contratos de las hipotecas: los bancos incluyen condiciones por las que el consumidor renuncia en la práctica a beneficiarse de un eventual interés a su favor derivado de los valores negativos del EURIBOR; actualmente el EURIBOR cotiza a un interés negativo de menos -0,094%. En realidad se trata de una variante de cláusula suelo con la que el banco se asegura que nunca tendrá que pagar al cliente por prestarle dinero.

* Los préstamos hipotecarios son en realidad dos operaciones:

1. La concesión por parte de un banco a un cliente de un préstamo para que adquiera un .

2. El establecimiento de una hipoteca sobre el inmueble en concepto de de que si el cliente no paga su , el banco tendrá un derecho de realización del valor sobre el inmueble, de manera que podrá ejecutar la hipoteca.

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