La compra de una vivienda ¿Qué debemos saber?

08/02/2013 | FxM – Nacho Sainz-Ezquerra

Hoy en día existe una filosofía de vida en la que, tanto por motivos económicos como por motivos sociales o laborales, prima el alquiler a la compra de una vivienda. Pero si finalmente nos decantamos por la compra, es importante saber qué trámites debemos realizar y que aspectos debemos tener en cuenta para no tener sorpresas inesperadas.

A diferencia de otros países, España se ha caracterizado en este aspecto porque existe una mayor tendencia a la compra respecto al alquiler. De hecho en Europa en 2010 el 36% de la vivienda era de alquiler, mientras que en nuestro país ese porcentaje desciende hasta el 13%, frente al 85% de los casos en que se compra. Ahora bien, las razones porque se compra una vivienda en España han variado a lo largo del tiempo. Hace años la vivienda se veía como una inversión a largo plazo, un bien del que era necesario disponer para poder vivir. Con el tiempo, se ha convertido en un bien especulativo, lo que ha derivado que los precios se desvirtúen.

La compra de una vivienda es un paso crucial en la vida de cualquiera. De hecho es la inversión más importante. La mayor parte de la gente, por no decir la totalidad, no dispone de dinero suficiente para afrontar dicha compra, y por eso mismo necesita financiación externa para ello. Es por eso que se recurre a los bancos para que nos lo faciliten. Esta petición de dinero para sufragar la compra de una vivienda se denomina hipoteca.

Antes de efectuar la compraventa es necesario, en algunos casos, firmar un contrato privado llamado contrato de arras. Normalmente suele llevarse a cabo de antes de la escritura. Si bien este contrato no es obligatorio, en aquellos casos en los que la venta de la vivienda la realiza un promotor, sí que se firma. En este contrato ambas partes pactan la reserva de la compraventa de la vivienda, entregándose una señal.

Hay que explicar que el contrato de compra-venta de una vivienda se desglosa en diferentes partes, así como es necesario llevar a cabo diversos trámites para que ambas salgan beneficiadas y no se generen problemas:
– La firma de la parte vendedora depende de quién sea la misma, pudiendo ser un promotor o un particular. En el primero de los casos (venta por parte del promotor) el apoderado o, en su caso el administrador, es el que firma el contrato. Si esta venta la realiza un particular, será éste el que firme como vendedor de la vivienda.
– Es conveniente que el comprador solicite al Registro de la Propiedad una nota simple para ver si sobre la vivienda recaen cargas como hipotecas, embargos, etc.
– En el caso de que estemos hablando de una vivienda de 2ª mano, sería aconsejable una nota del administrador en la que se indique si el inmueble se encuentra al corriente de todos los pagos de la comunidad; así como hablar con el administrador de fincas por si estuviera previsto realizar alguna derrama a corto plazo. En este caso también deberíamos pedir al vendedor (propietario) que nos acredite con las últimas facturas que se encuentra al corriente de pago de todos los suministros como agua, luz, etc.

¿Cuáles son los gastos derivados de la compra de una vivienda?
El conjunto de estos gastos pueden llegar a suponer desde un 8% hasta un 12%. Existen 4 grupos de gastos:
– gastos administrativos como la tasación, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la escritura pública (notario), los gastos derivados de la gestoría, etc.
– gastos fiscales como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), siendo un porcentaje del importe que se escriture, y que depende de cada Comunidad Autónoma, estando exentas de su pago las Viviendas de Protección Oficial (VPO). Tampoco se paga este impuesto cuando se solicita un préstamo al promotor. Otro gasto fiscal es la valía municipal, o bien como se la conoce oficialmente “Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”.El IVA es otro impuesto a tener en cuenta.
– gastos financieros derivados de la hipoteca, como por ejemplo la contratación de un seguro para la propia hipoteca. En algunos casos hay que tener en cuenta que se pueden cobrar comisiones de apertura y de estudio (notario).

¿Cómo se pagan los gastos?
Si en el contrato no se pacta nada, o bien si se indica que los gastos son “según ley”, el vendedor será el encargado de pagar la valía y la mayor parte de la escritura (original o matriz). El comprador por tanto, pagará el resto de la escritura (las copias), los gastos de inscripción en el Registro, así como los impuestos. Cuando la venta la realiza un promotor, todos los gastos corren por su cuenta.

¿Qué documentos están afectados cuando se firma el contrato>?
– La escritura pública. Aunque no es obligatoria sí que es muy aconsejable, ya que tiene efectos muy poderosos. Es obligatoria siempre que lleve asociada una hipoteca.
– El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El vendedor deberá aportar el documento del último IBI pagado, en donde figurará la referencia catastral. De esta manera el notario comunicará el cambio de titular para que en el futuro le lleguen los recibos al nuevo titular.
– Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, en el caso de que sea una vivienda nueva. Este documento certifica que tanto el edificio, como el inmueble, etc. reúnen las características necesarias de seguridad, técnicas y salubridad para su uso.
– Los contratos de servicios. Es necesario realizar el cambio de titular para los mismos. De esta manera se ahorra el darlos de baja. Únicamente con llevar una copia de la escritura, es válido.
– En caso de ser una vivienda nueva, el promotor tiene que tener contratado un seguro decenal de daños por los posibles desperfectos que pudiera presentar la vivienda. Se limita a 10 años, de ahí el nombre

Después de haber firmado y realizado la compra, ¿se debe hacer algo más?
– Es necesario abonar los diferentes impuestos, normalmente a la Comunidad Autónoma. Se dispone de un periodo máximo de 30 días hábiles desde el momento en que se firme la escritura para ello.
– Se debe inscribir la compra en el Registro de la Propiedad correspondiente.
– En el caso de los impuestos municipales, dependiendo de lo acordado en el contrato, y de quien sea el responsable de su pago, se deberá pagar en el plazo máximo de 3 días hábiles desde la escritura.
– Notificar al administrador el cambio de titular.

IMPUESTOS AFECTOS A LA COMPRA DE VIVIENDAS
El IVA
Dependiendo del tipo de vivienda de que se trate, hay dos tipos de IVA (calculándose sobre el importe escriturado):
– 10%: para aquellas viviendas de protección pública (VPO) y vivienda libre.
– 4%: en el caso de que sea una VPO especial o promoción pública (VPP).

Estos IVA´s no se aplican a aquellas plazas de garaje, trasteros, etc., ya que éstos tributarán al régimen general del 21%.

El IAJD
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se calcula sobre el importe escriturado. Al igual que ocurre con el IVA, depende del tipo de vivienda para aplicar diferentes tipos de gravámenes:
– Exentas: aquellas VPO y VPP que tengan las mismas características de las VPO.
– 0,2%: VPP con una superficie menor o igual a 90 metros cuadrados.
– 0,4%: VPP con una superficie mayor a 90 metros cuadrados y viviendas libres, cuando ambas estén escrituradas por un importe igual o inferior a 120.000 euros
– 0,5%: aquellas VPP con una superficie mayor de 90 metros cuadrados y viviendas libres, en las que el importe escriturado se encuentre entre 120.000 y 180.000 euros (incluido)
– 1%: aquellas VPP con una superficie mayor de 90 metros cuadraros y viviendas libres con un importe escriturado mayor a 180.000 euros

El ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sólo aparece cuando se hace una compra de una vivienda usada. Al igual que ocurre con los otros dos impuestos anteriormente mencionados, tiene como base el importe escriturado. Dependiendo de cada Comunidad Autónoma se establecen diferentes tipos de gravamen.

Deducción por inversión en vivienda habitual
Es una deducción fiscal que era aplicable hasta el comienzo del 2013, aunque sigue siendo aplicable para aquellos casos en que la compra se hubiera realizado previa a dicha fecha. Consiste en poderse deducir en la declaración de la renta una parte del dinero destinado a la compra, a la mejora, o a la construcción de una vivienda.

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